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住房租赁资产证券化提速,它将给楼市带来两大影响

2018-05-25 来源:网络 点击 评论


      ​​4月25日,住建部官网挂出一则重磅消息。

      

      所谓住房租赁资产证券化(REITs),简单说就是住房租赁企业以未来租金收入现金流作为保证,通过资本市场融资,我们这些普通人可以通过投资,分享房租收益和物业增值收益。

      

      很显然,这是明显利好住房租赁企业的,资产证券化的方式其实是一次性对未来N年的租金收入的变现,而且成本比银行贷款低不少。这样企业回报周期就能大大缩短,政府则希望企业通过资产证券化,提高资金的的效率,快速扩大规范租房的规模。

      

      对于自持的长租公寓来房企说,花重金拍下的地块,自持70年,租金回报周期实在太长。为什么万科的翡翠书院会定出10年180万的租金?因为成本的原因,平民路线根本走不通。

      

      说来也有意思,就在通知发布的前几天,4月21日央视《深度财经》栏目也将目光聚焦到长租公寓上。

      

      他们采访的是碧桂园在上海和深圳的长租公寓,与地产销售一样,碧桂园在发展长租公寓上也非常讲究效率。目前他们意在沪深开业10多家长租公寓,他们预计到2020年规模要达到100万套,碧桂园的总裁莫斌更是豪言“做一个长租城市”。

      

      我们来看看碧桂园为什么做长租公寓?

      

      1、一线的资产都属于优质资产,价格卖不上去就不要强卖,转为租赁公寓运营也不是不可以,权当试水。

      

      2、先租后买。碧桂园希望通过租房留住一大批年轻业主,先把房子租给他们,然后谁要买房子,碧桂园还可以运作成为自己的购房客户。

      

      不过碧桂园也是有风险的,一旦借助资产证券化加速扩张,而房子又不能很好地出租出去,那么作为资产证券化的底层资产,租金收入可就不那么理想了。

      

      这次的通知明确优先支持大中型城市和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

      

      也就是说目前正在试点集体用地租房的十多个城市将得到优先支持。这些城市的城中村改造项目,开发商自持的长租公寓和实际是二房东角色的独立公寓品牌都将迎来利好。

      

      比如万科在深圳搞的城中村改造项目——万村计划,北京这边正在推进的大量集体租赁住宅等都可能获得支持。

      

      总体来看,资产证券化的试点,能够帮助缓解租房市场供给方的顾虑,如果试点顺利,后续扩围后将会有更多企业参与进来,这些管理完善的租赁项目入市后,会给租房市场带来鲶鱼效应。

      

      简而言之,资产证券化可以解决租房的供应和租房体验问题,这算是一大利好吧,但是同时它也会推动城市平均房租的上涨。

      

      原因很简单,资产证券化刚刚帮助企业加快资金回笼速度而已,收益都还不好说。即使收益回正,他们不得自己多赚点?

      

      其实说到底大家都明白,规范化带来的良好租房体验,这是需要成本的,资金的投入是为了挣更多的钱。

      

      打个不恰当的比方,就好比坐火车一样,现在基本上都是高铁动车了,体验比以前好太多了,价格也高了许多,你想回去坐绿皮车,对不起,停运了。

      

      还是那句话,良好的租房市场离我们并不远了,什么黑中介二房东会逐渐远去,但到底是租房还是买房,咱们还得掂量掂量。