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一个地产项目5年被抄袭了90次,依然未被超越

2019-06-12 点击 评论

 我听过最奇葩的地产销售词就是:稀缺。

不是对这个词有偏见,而是目前市场上以“稀缺”为卖点的楼盘却往往都不是稀缺楼盘。

位于主城区的楼盘,将完善的交通设施、教育资源作为稀缺资源,但是土地一般占地面积少,为了最大化利用土地,所以楼盘的容积率偏高,绿化率低,居住环境差。

位于近郊区域的楼盘,将项目周边的河流、公园等自然资源作为稀缺资源,但区域交通和市政配套设施完善度相对较低。

能满足购房者所有生活需求的稀缺楼盘几乎没有,所以我认为真正稀缺的项目应该是什么都不缺。

项目的开发不可能脱离土地的影响,这在郑州这几乎是一条铁律。就在我们认为郑州不可能出现真正意义上的稀缺楼盘时,有一个项目却让我们大吃一惊:

一个5年被抄袭90次,最后竟被对手写进宣传语里的楼盘。

这个楼盘就是万科城。

 

2012年,郑州地产的老大还是升龙,永威精细化的产品方向还不太成熟,名门刚刚凭借名门紫园崭露头角。以本土企业盘踞为王的河南房地产市场,各大品牌房企纷纷抢滩,却唯独少了万科!

也就在这一年年底,万科、美景正式签约成立郑州万科美景,双方分别持股51%和49%,共同开发祥营村及水牛张村改造项目。

 

当时,整个郑州除了万科自己外,并没有太多人对这片地有信心。

大家不看好这个项目的原因只有一个:土地太多,而万科的信心原由竟然是同一个“土地够多”。

土地的确很多!

项目属于祥营村和水牛张村的城中村改造地块,根据2013年郑州市规划局公示,一共要改造3413.55亩的土地。

土地多也就意味着区域不成熟,也就是配套稀缺,人气不旺,并且这么大的城中村改造需要大量的资金。

面对这巨大的开发困难,万科展现了其作为全国开发商持续领先者的从容!

不久后,项目名称出来了-------万科·美景 万科城。

项目名称出来后,很多郑州地产老总倒抽一口冷气。“狼来了”

狼的确来了,主要是万科城的名声太大了。

万科城系列诞生于2004年的深圳市,比永威置业还要年长一岁,

这是万科集团第一次将“万科”这两个字放入项目名称中,万科城倾注的不止是万科的心血还有万科的野心。就像万科城的广告语------一座万科城,改变一座城。

作为第一座万科城,深圳万科城当年就创下了深圳市的销售奇迹,而此后的9年里“万科城”依次落户全国29座城市,而郑州就是第30座万科城。

作为当时所有“万科城”系列中体量最大的一座万科城,所有人都知道郑州万科要玩一把大的。

 

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2013年11月9号,郑州万科城第一次开盘,2000套房源,3小时售罄,郑州楼市史无前例。

接下来万科城项目在所有人猝不及防的目光中,在郑州房地产史上留下了浓墨重彩的一笔。

2014年3月,万科城一期2批开盘。1518套房源,2小时售罄;

5月,万科城二期1批开盘,600套房源,2小时售罄;

7月,万科城二期2批加推,500套房源,当日清盘;

11月,万科城3期一批开盘,872套,3小时售罄。

 

2015年1月,万科城加推132套房源,当日清盘;

3月加推,万科城加推67套房源,当日清盘;

4月加推,万科城加推62套房源,当日清盘;

5月加推,万科城加推89套房源,当日清盘。


2016年4月,万科城四期开盘,727套房源,当日清盘;

7月30日加推,2小时清盘;

8月12日加推,2小时清盘;

8月27日加推,2小时清盘;

9月14日加推,2小时清盘;

9月29日加推,2小时清盘;

10月16日加推,2小时清盘

..............

 

万科城成功了,它给郑州房地产行业带来了深远的影响。

1. 郑州房企第一次知道原来项目还可以在两个小时内卖光。

2. 原来100多套房源可以引来2000多位客户购买。

3.郑州人第一次知道原来好物业也能使房子持续增值。

4.万科城上市后其装修标准成为了郑州地产项目竞相模仿的对象。

5.郑州本土房企纷纷走向房企+物业并行的新模式。

6. 2013年以后郑州以“××城”模式命名的楼盘就多达90多个。

7. 万科城的竞争对手,大正·水晶森林的置业顾问在对客户进行项目介绍的时候,有1句话是我印象最深的,我们对面就是万科城。

 

为什么万科城的位置当时那么偏僻,却可以在当时引起轰动?为什么万科城屡屡被抄袭?

带着这些疑问,今年五月我们对万科城·湖心岛项目进行了实地的考察。

我想通过以下细节,为大家揭晓万科城总是被抄袭的秘密。

首先万科项目的整体规划,可以说是超前和领先郑州的。---------万科并不是单纯的建房子而是建社区。

万科将3400亩的土地进行了整体规划,生生的造出了一座城中之城。

这座城中拥有情景商业街、综合商业广场、业主休闲广场、健身房、电影院,有1条河流、2个湖泊、3个滨河公园,有17所学校、2条快速路(在建)。

 

(小学实景)  

(综合商业--包含影院)实景

 

(便民商业街实景)(业主休闲广场实景)

 

(健身房实景)

 

(周边环境图片)

万科城的开发脱离了土地对项目的影响,项目中既有稀缺的生活环境,又有良好的生活配套,是其他“××城”项目所不能比的。真的做到了满足业主的各种生活需求,这种没有短板的楼盘才是业主真正需要的稀缺楼盘。

然后我们再来看郑州万科在万科城项目具体规划中呈现的专业性。

万科城·湖心岛项目是一个纯高层组成的小区,对于纯高层来说,我们常规见过的排布模式一般是这样的。

 

(标记棋盘轴线的网格)

就是将楼栋按照行列的方式排布在一起,这种排布模式被广泛运用,原因有几个,第一,整体的排布方式较为简单;第二,与车行道的结合较为紧密,无论是地面行车还是地下行车都可以运用;第三,能够建出更多的销售面积,提高销售利润。

而万科城·湖心岛的排布模式却是这样的。

 

(万科城·湖心岛)

(1.标注地块的边界线,一闪一闪动图,2.标记最外面一圈建筑中间的景观面积)

非常巧妙地采用了点群排布的模式,将17栋高层建筑沿地块的边界线环形排布。这样的最大好处就是:

扩大园区内部的集中绿地面积,对于住户来说,园区内部的绿地空间越大,景观效果会更好;空间越开阔,日照条件就越好。这样业主的居住舒适度可以得到最大程度的提升。

然后我们留意这两个地方:

第一个楼栋之间错位摆布,

 

标注(1.表现西侧曲线面的8栋楼错位摆布,2.表现出来视野不遮挡,可以看到外部景色和内部景色)

项目西侧的八栋楼,没有按照轴线排布,这样能够将相互之间的遮挡减小到最少,使每栋楼拥有更好的日照和南北双向观景视野。

第二个是楼栋的侧向开窗

 

侧向开窗有什么好处呢?

万科城·湖心岛项目周边3面临水,河畔均设有滨河公园,自然环境一流。

将楼栋侧向开窗,将项目与周边的自然环境充分的结合起来。高层观湖,低层观林。提升业主的居住舒适度。

当然这样的排布模式也是增大开发成本的,开发成本上的牺牲,才换来了现在这样独特且舒适的建筑排布模式。

当然,万科城湖心岛项目在规划上的创新不仅仅存在于整体排布,单体户型设计也非常的精巧。

 

(D户型,约125㎡)

标记(1.将户型的所有窗户用颜色区分出来,2将横厅和通阳台用另一种颜色区分出来)

户型结构上来看。

D户型,并不是像常规项目一样将客厅房子南向布置,反而是将两个卧室放在南向,并将客厅和餐厅整合在一起,放在户型的东侧。

这样设计的好处是巨大的,首先,增强了整个户型的开窗面积,户型的东、南、北3个方向的墙体均进行了开窗。使整个户型的通风和采光效果大大增强。

其次,横厅的设计。

 

(标记阳台的位置)

客厅和餐厅在同一侧排布形成的横厅,将两个空间整合在一起,使空间更大。

并且客厅和餐厅外的超宽阳台,扩大了视野,使业主能够更好地观赏到项目周边的湖景。

除此之外D户型结构上,还有三个不得不说的设计亮点。

(标记,两个框延边框起来加彩色底,并且在南侧框里写上主卧,北侧的框里写上类主卧)

第一,户型采用双主卧的设计结构

除了南向的主卧之外,还将客卫和北向次卧放在一起。形成一个类似卧室带卫生间的“类主卧结构”,这样设计缩短了从卧室去厕所的距离,方便次卧的人使用卫生间。

标记(卫生间框起来,并且表示出隔墙,可以在图上写上“公”“私”)

第二,卫生间采用“公私分离”的设计方式

客卫的洗手池和淋浴间设有一堵墙,将洗面池和淋浴间分割成了两个区域,在洗面池进行洗漱时,不会影响淋浴间正常的使用,十分方便。

 

(标记:将厨房和玄关用同一个框圈起来,并且标记上厨房和玄关,加彩色底)

第三,将厨房与入户玄关放在了一起。

这样设计是十分的符合我们日常生活习惯。厨房是产生家庭垃圾的主要功能空间。厨房靠近入户门,便于我们及时将厨房产生的垃圾带到室外。保证客厅餐厅等空间的洁净。

当然,这并不是万科城·湖心岛户型设计唯一出彩的地方,第二个值得反复咀嚼的在于万科对户型细节设计的把控。

 

(C户型,约95㎡)标注(将户型按照下图进行流线标注)

其一,在活动流线上的细节把控。

将户内日常流线分为“出门”和“回家”两条流线。

早晨,“卧室起床-衣帽间穿衣-主卫洗漱-餐厅吃早餐-玄关换鞋-出门”

整个过程没有重复交叉的路线,对其他房间的干扰很少,十分符合业主生活习惯。

晚上,“进门-玄关换鞋-厨房(洗-切-炒的流线也十分清晰)-餐厅吃饭-客厅休息”

整个空间的与正常的生活习惯完全吻合,高效流畅。

 

其二,在户型的中间部位增设了中央玄关。

C户型在卫生间门口设置了一个收纳用的玄关,能够很好地收纳我们平时使用率很高的日用品(螺丝刀、开瓶器、指甲剪、垃圾袋等物品)。并且中央玄关位于户型的中间部位,距离户内每个功能空间距离相等,十分方便。

 

其三,分开设置整个户型“动”与“静”的区域。

卧室正常使用时属于安静的空间,客厅厨房正常使用时属于活动的空间,两种不同的使用需求之间会造成干扰。

C户型将3个卧室集中在同一个区域,将卫生间、厨房、客厅等集中在另一个区域,将“动”与“静”之间的干扰降到最低,保障业主日常休息环境。

并且卧室区域在户型的最里面,远离招待客人的客厅、餐厅、书房等功能房间,很好地保障了家庭成员的隐私。

 

其四,采光和通风是C户型最大的亮点,作为95㎡的小三房有三个房间在南向,在郑州市场这是比较少见的。

C户型将次卧、客厅、主卧三个对采光要求较高的空间设置在户型的南侧,保障了充足的采光。

将厨房、卫生间等对采光需求相对较弱,但对通风要求较高的的房间设置在户型的北侧,当空气通过南北的窗户对流时,能够快速排出厨房和卫生间产生的气味,并且不会将气味吹向其它房间。

 

万科对面积的把控妙到了极限

对于小三房来说最重要的是面积利用率,C户型的设计十分紧凑,每个房间面积比较均衡,不会因为房间面积过大而浪费空间,或者面积过小导致使用不便。

并且餐客一体的设计方式,拉长了整个空间的视距。

无论业主在客厅还是餐厅,视线范围均能覆盖整个餐厅和客厅,将面积空间2次利用,显得整个房子宽敞大气;

所以从户型的整体设计来说,万科城·湖心岛这个项目真的非常非常的用心,所有的利好都最大程度的留给了客户,进而更好地提升业主生活的舒适性。

回过头来看这个项目,从规划到单体的设计,每一平米的空间打造,都值得推敲玩味。再加上项目便利的交通和生态环境,医疗、教育、商业等配套一样都不缺,这也是万科总是被抄袭却无法被超越的原因。

念念不忘,必有回响,推荐郑州的地产朋友去学习了解这个项目,很值得品味!