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北上广深房价将达到50万/平米,靠不靠谱?

2019-05-23 点击 评论

近期,有业内专家指出,将来北上广深等一线城市房价有望达到50万/平方米,甚至还会达到100万/平方米。所以,现在买房要抓紧。资料显示,像上海这样的一线城市在2001年时房价只有4000多元,而现在上海房价达到5-6万,已经涨了10多倍,未来房价涨到50万/平方米,似乎也并非是不可想象的事。

而我们认为,说上海等一线城市的房价有望达到50/平方米,实在有些太含糊不清:一方面,专家说将来房价涨到50至100万/平方米,将来是什么时间?是5年以后,还是50年以后?另一方面,如果在上海地区的豪华别墅、著名新建小区,房子成交价也达到了三十多万,但这样的房子是卖给富人的,而富人对价格并不敏感。所以,几十万的房子现在上海就有,但仅是面向富裕阶层销售的。

现在很多人这种错误的观点,他们认为,近二十年前上海房价只有几千元,现在上海房价几万元,涨了10倍。未来上海房价还会再涨10倍,所以,未来商品房涨到50万至100万真是轻而易举。但是我们认为,拿过去房价的涨幅,来衡量未来房价的涨幅,既不科学,也是非常欠妥的。这里面存在着三个问题。

首先,过去房价上涨,是受到低首付、低利率等政策鼓励,市民本身也对改善居住条件有强烈的需求。但是,现在国家对一线城市的房价的调控比较严格,更对主要负责人采取“问责制”。这意味着,未来中国大城市房子将是房住不炒。试想,如果没有了杠杆投机炒作,仅仅是当地刚需居民购房,在未来很长时间内,商品房根本不可能达到50万/平方米以上的价格。

再者,房价不可能一直脱离当地居民的收入,即使短期有脱离,但长期来看,是不可能偏离太远的。如果一线城市房价要涨50-100万/平方米,那中国居民的平均收入起码也要达到十几万/月或几十万/月,但是如果经济没有大的增长,企业不可能给出这么高的工资。除了像津巴布韦那样货币超发,形成严重的通货膨胀。否则,中国居民收入水平不可能涨得这么快。

最后,中国一二线城市的房价早已经透支了几十年后的未来。试想,一个早已透支了未来,处于极度膨胀的高房价,还有多少上涨空间?未来一线城市只能是商品房价格每年跌一点,而当地居民的收入每年再涨一些,这样才能真正实现软着陆。如果再纵容房价再由现在的基础上继续上涨,那房地产泡沫破裂很可能就是“硬着陆”。所以,未来房价将要逐步回归居住属性,房价与当地居民收入挂钩,而不是被炒房者所控制。

从目前情况来看,在未来二十年内,房价不可能涨到50-100万/平方米的水平。因为房价上涨,与房地产政策决策,现在房地产政策要去投机化,并不支持房价上涨;此外,还要与当地的经济发展水平挂钩,目前高房价已经透支了未来,通过若干年时间,逐步与当地居民收入波动挂钩。未来中国房地产市场有一个去泡沫的过程,而绝不是房价继续大涨,涨到人人都买不起的50万至100万/平方。